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中国房地产市场未来大预测  

2011-12-14 14:10:57|  分类: 地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        最近的中国房地产市场遇到了巨大的危机,“皇帝的女儿们”遇到了卖不出去的危险,关于房地产商的现金流问题成为一个社会各界关注的问题,传言一个跟一个出现,各种势力围绕这个问题展开了较力。本人研究这个问题有多年时间,对这个问题有自己的看法,最现实的这个问题做一下预测,并且我认为我的预测是准确的。

  一、中央政府会不会放松限购政策:

     我的预测是不会,至少在2012年不会放松。

     原因有三个:

    其一、 道理很简单,中国房地产问题很严重,尤其是高高在上的价格,成为制约中国经济转型和进步的卡口。这个问题不解决,中国经济的升级就是一个空话。我们能看到这个问题,中央政府同样可以看到这个问题。

    其二、 就是银行的金融安全问题:房地产商把拍卖来的土地抵押给银行,再从银行贷款来开发房地产,银行成为房地产商最后的保险者,一旦房地产泡沫破灭,最后收摊的是国家的银行,最后买单的是中央政府,当然我们也知道最终的买单人是全国人民。中央政府从控制风险的角度出发,控制银行的风险是必须的。较低的首付不能制约买房人对下跌的房价负责,一旦超越购房人的心理底线,银行还是买单者,当然,中央政府和全国人民是最终的负责人。让一部分人的风险转嫁给全国人民,这个不是一个负责任政府可以做的。

    其三、国家信誉问题:全国各界都在看着本次调控,一旦这一次还是如以前那样成为“空调”,房价暴涨,中央政府的信誉会散失殆尽,我实在不知道还有哪个人会相信中央政府的政策。国家以后要从事什么事情都将是无比的艰难。

二、2012年的房地产问题:

      在国家宏观政策压力下,房价会下跌的,任何企图对抗这个趋势的人都是傻蛋(不论用什么手段),都会失败的。最聪明的人应该学习中国房地产的大哥:深圳万科的做法----降价。降低库存,争取现金流,争取生存。

      我也知道在中国这个市场中,有很多人尤其是房地产商是非常自信的,他们看到了危机,但是他们相信自己的能力可以对抗这个危机,他们会动用各种手段制造舆论影响中央政府的决策。我没有看到中央政府会因为他们的舆论影响而改变决策的可能。

三、2013年的房地产政策分析:

     2013年中国的中央政府要换届,新的政府上来后的首要问题是:维持经济的合适增长速度,维持基本的就业率,确保经济的活力。在经过2012年的大调整后,我判断:2013年中央政府的房地产政策将要调整,会适度的放开限购政策,活跃房地产市场,带动经济实现较高增长率。

      我现在的判断是:

     对于本地人:维持现行的政策,适当降低首付(首次购房)的贷款利率。但是会放开本地人第二次、第三次等的足额现金购房。但是会收取他们房屋在一定时间内交易的收益税。

     对于外地人:控制购房的数量(例如只能购买一套),提高其首付,提高其贷款利率,约定在一定时间内转让时收取其高额的收益税。对于购买多套住房的人在转让时收取高额的收益税。

     如果市场的走势超越我的预测,国家为了短期的经济利益,作出的政策符合了房地产商的利益,放开了房地产买卖的限制,我预测在2018年我们将面临一个无法逾越的灾难:房地产泡沫的彻底爆破,中国经济会退回到2008年的局面,至于什么时间走出去,我不知道。至于这个问题大家可以参阅我的文章:十年周期之惑。

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