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中国亿级豪宅在等谁:金字塔顶端隐身者  

2015-07-06 15:12:27|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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           核心提示
    在北京,几位豪宅操盘手对6月下旬以来的股市大跌感到担心。因为他们的买家中,已经有一些撤了此前的订金,去“抢救”股市。即便如此,京沪深豪宅还是不断创出新高。
         2015年的楼市,最先热闹起来的,不是远郊区的“屌丝”盘,而是顶级豪宅市场。
          融创“壹号院”的发布,将这个市场推上了一个高峰。6月18日,融创于2013年拍得的农展馆地王终于揭开神秘的面纱,最高单价达40万元/平方米。
         在上海,绿城黄浦湾新推出的楼王,最高单价报38万元/平方米,刷新上海豪宅价格纪录;在深圳,“第一豪宅”深圳湾1号部分房源的单价,也达到20万/平方米。
          融创董事长孙宏斌笑言,自己也买不起壹号院的房子。然而,融创选择在拿地两年后的这个时间点推出壹号院,是希望分享此轮流动性催生的楼市盛宴——3·30新政叠加股市财富效应,中国的富人们正在重新调整自己的资产配置。
          那么,这些顶级豪宅,和他们的未来主人们,都在哪里?
    一线楼市新生态:
    单价10万+豪宅扎堆
          在北京、上海、深圳,资产千万,只是一个中产阶级的身家。
          没错,随着房地产价格的一轮轮暴涨,一千万只够在上述城市的成熟区域,购买一套100多平米的房子。
         2015年的楼市,似乎并没有给中产阶级和平民们准备更多的选择。在京沪深三地,总价数百万的项目减少,而千万级以上的豪宅急剧增加。
         “单价六七万,七八万已经不能算豪宅。”豪宅开发商们说,他们为中国的富人群体量身打造的豪宅入门产品,总价已经升到了3000万左右,单价10万以上;那些最顶级的产品,单价则被模糊,总价要在1亿以上。
          中原地产研究部数据显示,2015-2016年初,北京预期上市能够销售的新10万+的项目接近15个,再加上目前已经销售的单价10万以上的存量项目,总数在25个左右。
          目前,包括融创壹号院、中赫万柳书院、中粮孙河项目、佳兆业广场(原长安8号)、远洋刘娘府地块等十余个顶级豪宅项目,均在做入市准备。
           其中,融创壹号院以均价16万元/平米通过审批,达到北京商品房预售价格审批最高限。孙宏斌称,壹号院最高单价将达到40万/平方米。这个价格比一年前又提升了一个LEVEL,彼时,孙宏斌曾说,这个项目单价最高为30万/平方米。
          上海的顶级豪宅售价也一路跳涨,如上海远雄徐汇园部分房源报价高达22万元/平米,万科翡翠滨江最高单价报价为24.39万元/平方米,绿城黄浦湾新最高单价报38万元/平方米,均超过了此前上海“最贵”豪宅汤臣一品。
          在深圳,随着中端市场的价格暴涨,从单价三四万飙升至六七万,豪宅开发商的定价也颇具戏剧性。5月25日,中洲中央公寓预售申请一套单位定价高达37.6万元/平方米,但在深圳规土委约谈开发商之后,该房源备案价更改为17.6万元/平方米。
          其他单价10万+的项目,还包括深圳湾1号、天元、深业上城、万科天琴湾等。
          深圳一开发商人士告诉21世纪经济报道,号称深圳第一豪宅的深圳湾1号,去年均价定在10万元/平方米,但销售并不算好。今年调整户型,提高售价后,成为上半年销售最好的豪宅。其最新产品单价最高可达到20万+。
         “在经历了过去一年房地产的低迷之后,富人们又开始在大城市投资房产,其中豪宅投资的价值因为抗跌、稀缺而凸显了。”一些豪宅开发商的操盘手指出。
          随着众多顶级豪宅的入市,人们也不断地听到过亿成交的故事。在北京,位于东二环内的万科北河沿甲柒拾柒号,春节后即签约一套近1.2亿元房源,创北京最贵总价纪录。
         深圳湾1号有关人士透露,开年后,已经售出总价5000万元以上的豪宅超过30套、4单过亿的大单。而5月亮相的新品Yabu Pushelberg定制空间,还未正式推售就已经卖了十几亿,单套总价均超过6000万。
          6月25日,杭州绿城·云栖玫瑰园新成交一套总价1.2亿元的房子,浙江史上最贵豪宅诞生。
         诸多豪宅开发商均对后市强烈看好,一些上半年开盘的项目后悔卖得便宜了,如位于蛇口海上世界的招商双玺,单价不到10万,去年开盘至今,已经接近售罄。
         股市财富效应溢出:
         京沪深豪宅成交创新高
         从豪宅的城市分布来看,国内顶级豪宅基本上集中于京沪深三个城市,以及广州、杭州等少数区域和项目。
         “从发达城市房地产市场发展来说,那些经济和人口体量大、在区域乃至国家经济政治文化中具有重大影响力的一线城市、国际化程度较高的城市,能够培育出超级豪宅的市场需求和产品”,伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉说。
         多位开发商营销人士向记者表示,今年豪宅成交很大程度上得益于股市。上半年,股市大涨的财富溢出效应,使得一些人将获利资金拿出买房。
           以深圳为例,中金公司6月16日发布报告称,由于深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万(2014年深圳常住人口1077万人),截止2015年1季度末,深圳也是此轮牛市全国新开户最多的城市(开户超过57万,占广东省同期新开户的67%),深圳城市中股民占比至少在60%以上,股市财富效应导致城市短期购买力显著变化,是深圳此轮房价暴涨的主要原因。
          深圳湾一号、深业上城的销售人员透露,购买其产品的人士,很多为金融及互联网人士,尤以金融界管理人员为多,他们都有投资股市。
         “金融尤其是银行人士本身就享有配资的优势,他们投资股市更容易获益。”深业上城的销售说。
         世联行一位销售人士告诉记者,他所代理的客户均为高净值人群,今年买豪宅也要排号了。“VIP客户买房也要排号,还是第一次见到。”这位人士说。
         “深圳楼市两大产品出现分化,即刚需盘面积减小、豪宅价格不断创造天价。”世联行集团副总经理袁鸿昌认为,深圳本土目前有314家上市公司,位列全国第二。牛市创造越来越多的亿万富豪,同时也给深圳的豪宅带来了众多买家,并在          一定程度上催生了豪宅价格的攀升。
        在北京,几位豪宅操盘手对6月下旬以来的股市大跌感到担心。因为他们的买家中,已经有一些撤了此前的订金,去“抢救”股市。
        即便如此,京沪深豪宅还是不断创出新高。中原地产研究部统计数据显示,在前5月上海已经成交过千万豪宅合计2004套,同比2014年前5月同期的960套上涨了109%。预计2015年,上海千万豪宅成交有望突破5000套,创造历史纪录,成交均价也明显上涨。
        在北京,顶豪物业成交也明显上涨,其中单价超过10万的居住类物业,在2015年签约已经超过123套,剔除其中的盘古大观影响,也达到了27套。也就是说前5月,北京豪宅成交已经创造历史。
         截至目前,北京年内2000万以上的豪宅,签约已经超过306套。而在2014年前6月合计签约只有201套。
         今年3月,深圳豪宅公寓成交环比大幅增加303.8%,而深业上城前五月销售已达30亿元。
         谁在购买顶豪?
    那些金字塔顶端的隐身者
          顶级豪宅总是流传着一些神秘买家的故事。
           杭州绿城·云栖玫瑰园1.2亿大单的买家,据开发商透露是一位知名阳光私募大佬,去年在资本市场获利颇丰。今年一月,大佬夫妻俩来到云栖玫瑰园,爽快刷掉6000万元,订下这套“最贵豪宅”。
          据统计,云栖玫瑰园业主平均金融资产达30亿元。中式大宅组团业主包括曾经的中国首富,以及BAT的共同创始人。
         中国的富豪群体有多少?据2014年的胡润百富榜统计,截至2013年末,中国拥有1000万资产以上的富豪有109万人;亿万富豪6.7万人,十亿富豪大约有8300人,百亿富豪有300人。胡润研究院并预测:未来3年,中国千万富豪人数可能达到121万人,亿万富豪人数可能达到7.3万人。
         在宋辉看来,我国的亿万富豪人群在不断发展,企业主、明星、政商人士等群体是其中的主流,这部分人群对于房地产市场的投资需求和居住客观存在,也是顶级豪宅的消费和投资主体。
          “我们想了解富人真正想要什么。”作为当前国内最知名的豪宅开发商,孙宏斌说,以往豪宅的潜在客户是煤老板,现在则包括创业板上市公司的老板。
         豪宅开发商们调研发现,内地新贵大多数来自互联网科技行业和金融行业,而且更加年轻。因此,与前几代富人相比,他们的品味可能截然不同。
         比如对豪宅居住功能性的要求。在星河湾联手胡润百富对271位高净值人士的访问中,44%的人有重新选择第一居所的倾向,他们不认可目前的住宅是第一居所。这些人士的平均家庭总资产7300万元,平均年龄为38岁。
         星河湾营销人士对21世纪经济报道说,高净值人士在各个城市间行走,通常会在几个地方都投资房产。而大部分购买豪宅的买家,对房地产增值十分乐观,他们购买的目的,很大程度上是进行资产配置,抵御通胀,保值升值。
        在中原地产首席分析师张大伟看来,在未来的豪宅竞争中,价格体系非常关键:城市中主流高端的价格一般是城市水平房价的2-3倍,而高端豪宅的价格一般是城市水平房价的4-6倍左右。顶豪的价格达到水平房价的7-9倍。位于塔尖的超级豪宅,是可以脱离城市的价格体系的。
         以北京普通住宅2015年的成交均价2.6万为例,目前的主流高端在5-7万,顶豪的价格则在10万-18万,塔尖的顶级豪宅的单价应该在20万+,未来只有3-4个项目有望染指这一领域。
        至于那些超级豪宅,将是可以脱离城市的价格体系的,因为绝对的稀缺导致价值只能以典藏级收藏品归类,目前国内还未出现这样的豪宅。
         与豪宅的层次相应,购买这些豪宅的富人群体也是分层的。单价10万+的豪宅主人,以新贵阶层居多。
         而云栖玫瑰园、万科北河沿甲柒拾柒号的大单业主,以及居住在北京龙湖颐和原著的人,可以说是富人群体中金字塔顶端的那部分人。

                                                           来源:新浪财经
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